“夹层融资”――开发商生存之道?

　　在“国六条”中规定，银行将贷款门槛提升至35％，专家预测开发商的资金缺口将达到3100亿元，二三成的开发企业将破产。之后，央行又发出紧收银根公告，7月5日起，央行将上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此举将一次性冻结流动金1500亿元——对于房地产商而言，可谓雪上加霜。

　　在这样的背景下，一些出席21世纪博鳌房地产论坛的开发商坦言：“我希望能在这里找到钱。”

　　金融压力越来越大、银行水龙头越收越紧，房地产企业如何摆脱对银行的过度依赖，挣脱融资困局？机构投资如何与房地产项目对接“扑救”房地产资金链？

　　7月1日21世纪博鳌房地产论坛的“交易中国——机构投资人与房地产项目对接会”上，与会者对此展开探讨。

　　三成开发商将破产
　　在“国六条”中规定，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。6月16日央行又发出收紧银根公告，7月5日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，即从7.5％上调到8％，此举有望一次性冻结流动金1500亿元。资金密集、需要从银行获取大量贷款的房地产业将是首先被波及的对象，1500亿元的流动性资金被冻结，银行方面可以流动的资金相对减少，对数量不变的房地产商，地产商可以分配的贷款必然减少。

　　北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆指出，“虽然，大房地产企业的资本充足率比较高，负债率比较低，但35％的资本充足率，目前对中小房地产企业来说还是比较困难的，如果在一定时间内做不到的话，有人估计，大概有20％—30％的房地产企业会被洗牌出局。所以本次调整中，大家不应该只将眼光集中到户型的调整，而忽略了资本金的调整，如果资金充足率达不到要求的话，下面将会遭遇很大的麻烦，因为金融系统在这个问题上是没有讨价还价的余地的。”

　　“几乎所有人都在找寻明后年继续生存下去的供血模式。” 联华国际信托有限公司总裁李晓东毫不讳言。

　　在博鳌论坛上“找钱”
　　“我希望能在这里找到钱。”1日，在21世纪博鳌房地产论坛上，中部某城房地产企业姓周的副总经理坦言，“哪怕只是找到钱的线索都行。”

　　钱在哪里？到机构投资者那里找钱——证券投资基金、保险公司、证券公司、金融资产管理公司和一些民间投资机构等都是除银行信贷外新的融资渠道。

　　据国家外汇管理局公告，截至2006年3月31日，已批准的32家境外机构投资者（ＱＦＩＩ）的投资额度总额已达59.7亿美元。荷兰商业银行、摩根大通、瑞士信贷第一波士顿、摩根士丹利国际、高盛等赫然在列。“境内机构的巨大需求和机构投资者资本对于利益的追求，使越来越多的开发商和机构投资资本之间对接。”上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长王世渝说。
    7月1日上午，博鳌，很多从内地地产商一直睁大眼睛望着台上的嘉宾——联华信托总裁李晓东。

　　去年9月“212号”文件出台后，对开发商资质提出更高要求并要求项目必须“四证齐全”，这些铁规使得融资渠道变窄。

　　李晓东分析认为，介于债权和股权之间的融资模式、信托的变种创新产品夹层融资以比一般海外基金更具可操作性被地产商看好——夹层融资正是目前适合房地产项目融资的金融创新。他分析，海外基金多要求项目已经正常经营，有稳定的租金收入。但开发商资金最紧缺的时候往往是“四证”齐全之前，因为这个阶段开发商无法向银行贷款，这时如果有“夹层融资”进去，使项目能够符合银行贷款要求，项目就能顺利启动。“‘夹层融资’能够解决让开发商能够继续玩下去的问题。”